Wohnung in Barcelona kaufen oder mieten? Was das Preisverhältnis wirklich zeigt
Wer eine Wohnung in Barcelona kaufen möchte, vergleicht den Quadratmeterpreis meist mit dem deutscher Großstädte.
Aufschlussreicher ist ein anderer Vergleich.
Setzt man Kaufpreis und Miete zueinander ins Verhältnis, fällt das Ergebnis für Barcelona und für Hamburg gegenläufig aus.
1. Der Ausgangspunkt: Barcelona auf Platz vier der teuersten Mietstädte Europas
Der Deloitte Property Index 2025 vergleicht 77 europäische Städte. An der Spitze steht Luxemburg mit einer Durchschnittsmiete von 43,40 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Paris mit 32,00 Euro und Dublin mit 31,70 Euro.
Barcelona liegt mit 29,90 Euro pro Quadratmeter auf Platz vier.
Deutsche Städte tauchen deutlich später auf. München erreicht 21,90 Euro und damit Platz 13. Es folgen Frankfurt mit 18,50 Euro, Berlin mit 18,40 Euro und Hamburg mit 16,10 Euro auf Rang 32.
Barcelona ist für Mieter also fast doppelt so teuer wie Hamburg.
2. Die Kaufpreise liegen näher beieinander als erwartet
Beim Kauf verschiebt sich das Bild. Der Property Index weist für neu gebaute Wohnungen in Barcelona einen durchschnittlichen Angebotspreis von 7.859 Euro pro Quadratmeter aus.
Für Hamburg nennt dieselbe Studie 7.300 Euro pro Quadratmeter.
Der Abstand beträgt damit nur rund acht Prozent. Zum Vergleich: München liegt mit 10.800 Euro pro Quadratmeter an der europäischen Spitze der deutschen Städte, Frankfurt bei 7.600 Euro und Berlin bei 7.200 Euro.
Barcelona ist für Käufer also nur wenig teurer als Hamburg, für Mieter aber erheblich.
3. Wohnung in Barcelona kaufen: das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete
Aussagekräftig wird der Vergleich erst, wenn man beide Werte ins Verhältnis setzt. Die übliche Kennzahl ist der Vervielfältiger, also der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete.
In Barcelona entspricht der Quadratmeterpreis rund 263 Monatsmieten. Das sind knapp 22 Jahresmieten.
In Hamburg entspricht der Quadratmeterpreis rund 453 Monatsmieten. Das sind knapp 38 Jahresmieten.
Anders ausgedrückt liegt die Bruttomietrendite in Barcelona bei etwa 4,6 Prozent, in Hamburg dagegen bei etwa 2,6 Prozent. Der Kauf einer Wohnung wird in Barcelona also rund 70 Prozent schneller durch Mietersparnis oder Mieteinnahmen refinanziert als in Hamburg.
4. Ein Rechenbeispiel über 80 Quadratmeter
Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern kostet nach diesen Werten in Barcelona rund 628.700 Euro und in Hamburg rund 584.000 Euro. Der Kaufpreisunterschied beträgt etwa acht Prozent.
Dieselbe Wohnung kostet zur Miete in Barcelona rund 2.392 Euro monatlich und in Hamburg rund 1.288 Euro.
Der Mietunterschied beträgt damit rund 86 Prozent.
Das ist der Kern der Sache. Beim Kaufen zahlen Sie in Barcelona einen kleinen Aufschlag gegenüber Hamburg, beim Mieten fast das Doppelte.
5. Warum die Märkte so unterschiedlich funktionieren
Spanien ist traditionell ein Eigentümerland. Seit den 1950er Jahren hat der Staat Wohneigentum durch Subventionen, günstige Finanzierung und steuerliche Vorteile gefördert. Die Wohneigentumsquote liegt bis heute deutlich über der deutschen.
Der spanische Mietmarkt ist entsprechend klein. Ein knappes Angebot trifft in Barcelona auf hohe Nachfrage aus Tourismus, Zuzug und befristeten Wohnformen.
In Deutschland ist das Verhältnis umgekehrt. Ein großer, rechtlich stark geschützter Mietwohnungsbestand hält die Mieten relativ zum Kaufpreis niedrig.
6. Was die Zahlen nicht abbilden
Die Kaufpreise sind Angebotspreise für Neubauwohnungen, die Mieten dagegen Durchschnittswerte des gesamten Bestands. Der Vervielfältiger fällt dadurch in beiden Städten höher aus, als er beim Vergleich gleichartiger Objekte wäre. Für den Städtevergleich wirkt sich das jedoch auf beiden Seiten gleich aus.
Die Daten beziehen sich auf das Jahr 2024.
Hinzu kommt ein Punkt, der in dieselbe Richtung wirkt. Die Mieten in Barcelona unterliegen seit 2024 der katalanischen Mietpreisregulierung nach dem spanischen Wohnraumgesetz 12/2023. Der ausgewiesene Durchschnitt ist damit gedämpft. Ohne diese Regulierung fiele das Verhältnis noch klarer zugunsten des Kaufs aus.
Nicht enthalten sind schließlich Erwerbsnebenkosten, laufende Steuern und die Besteuerung eines späteren Verkaufs. Gerade diese Positionen unterscheiden sich zwischen Spanien und Deutschland erheblich und können die Rechnung im Einzelfall verschieben.
7. Fazit: Wohnung in Barcelona kaufen oder in Hamburg mieten
Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis spricht in Barcelona für den Kauf und in Hamburg für die Miete.
Für deutsche Interessenten mit einem Zweitwohnsitz bedeutet das: Der Preisabstand zu Hamburg ist beim Kauf gering, beim Mieten dagegen groß. Wer ohnehin regelmäßig vor Ort ist, trägt in Barcelona die Mietlösung wirtschaftlich schwerer als in Deutschland.
Ob es sich im Einzelfall lohnt, eine Wohnung in Barcelona zu kaufen, hängt von der Haltedauer, den Erwerbsnebenkosten und der steuerlichen Behandlung in beiden Ländern ab. Wir begleiten Sie beim Immobilienkauf in Spanien von der Prüfung des Grundbuchs bis zur notariellen Beurkundung. Wenn die Immobilie später vererbt werden soll, ist zusätzlich die Erbschaftsteuer in Spanien zu bedenken.
Dr. Karl Felix Oppermann
Rechtsanwalt | Partner
