Verdeckte Gewinnausschüttung bei Immobiliennutzung: BFH-Urteil mit Relevanz für Spanien
Die verdeckte Gewinnausschüttung bei Immobiliennutzung ist in Spanien seit längerer Zeit ein „Dauerbrenner“. Die Nutzung von Immobilien, die im Eigentum einer Kapitalgesellschaft stehen, kann steuerliche Risiken bergen. Besonders in Spanien war es lange üblich, Immobilien über eine Gesellschaft zu erwerben, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Doch sowohl deutsche als auch spanische Finanzbehörden nehmen solche Konstruktionen genau unter die Lupe. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 01.10.2024 (Az. VIII R 4/21) wirft dabei ein Schlaglicht auf die steuerlichen Risiken.
BFH-Urteil: Wann liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor?
Im konkreten Fall ging es um deutsche Gesellschafter, die Anteile an zwei spanischen Kapitalgesellschaften hielten. Diese Gesellschaften waren Eigentümer einer spanischen Immobilie, die die Gesellschafter zunächst gegen Mietzahlung nutzten. Nach ihrem Umzug nach Deutschland stellten sie die Mietzahlungen ein, nutzten die Immobilie jedoch gelegentlich weiter. Das Finanzamt bewertete dies als verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) und setzte entsprechende Einkünfte an. Das Hessische Finanzgericht bestätigte diese Einschätzung.
Der BFH hob dieses Urteil jedoch auf und verwies den Fall zur erneuten Prüfung an das Finanzgericht zurück. Die bloße Möglichkeit der Nutzung allein reiche nicht aus, um automatisch eine verdeckte Gewinnausschüttung anzunehmen. Vielmehr müsse im Einzelfall geprüft werden, ob eine unentgeltliche oder verbilligte Nutzung vorliege, die dem Gesellschafter einen Vorteil verschafft.
Bedeutung des Urteils für Spanien
Dieses Urteil ist insbesondere für deutsche Gesellschafter mit Immobilien in Spanien relevant. In der Vergangenheit war es eine gängige Praxis, Immobilien über eine spanische Gesellschaft (Sociedad Limitada, S.L.) zu erwerben. Dies bot nicht nur steuerliche Vorteile, sondern ermöglichte auch eine gewisse Anonymität. Die Nutzung der Immobilie durch die Gesellschafter wurde dabei oft nicht geregelt oder es wurden keine marktüblichen Mieten gezahlt.
In Spanien sehen die Finanzbehörden die unentgeltliche Nutzung oder auch den bloßen Leerstand als starkes Indiz für eine verdeckte Gewinnausschüttung. Gesellschafter, die eine Immobilie über eine S.L. halten, sollten daher darauf achten, eine marktübliche Miete zu zahlen. Seit 2017 wurde die Rechtsprechung zudem weiter verschärft: Die Miete muss nicht nur marktüblich sein, sondern auch die Kosten des Grundstücks sowie die Finanzierungskosten decken. Andernfalls drohen erhebliche steuerliche Nachforderungen.
Handlungsempfehlung für Gesellschafter
Gesellschafter, die Immobilien in Spanien über eine S.L. halten, sollten ihre steuerliche Situation dringend prüfen lassen. Die Finanzbehörden tauschen mittlerweile automatisch Informationen aus, sodass Verstöße gegen die steuerlichen Vorgaben schnell auffallen. Eine professionelle Nachlassplanung und steuerliche Beratung sind daher unerlässlich.
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Fazit: Das BFH-Urteil zeigt, dass eine pauschale Annahme einer verdeckten Gewinnausschüttung nicht immer gerechtfertigt ist. In Spanien wird die Situation jedoch oft strenger bewertet. Wer eine spanische Immobilie über eine Gesellschaft hält, sollte seine steuerliche Situation sorgfältig prüfen, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden.
Dr. Karl Felix Oppermann
Rechtsanwalt | Partner
